Tư vấn Luật – Luật sư Thủ Đức: Thời hạn sang tên sổ đỏ là bao lâu.
1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ thực chất là cách nói dân dã của người dân. Còn về thuật ngữ pháp lý thì sang tên sổ đỏ chính là việc đăng ký đất đai.
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức về đăng ký đất đai, đó là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.
Theo điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 đề cập đến trường hợp cần thực hiện đăng ký biến động đất đai như sau:
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Như vậy sang tên sổ đỏ là thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi hoàn thành các giao dịch như chuyển nhượng (người dân vẫn thường gọi là bán đất); Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (đổi thửa đất nông nghiệp này lấy thửa khác); Cá nhân sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật; Tặng cho quyền sử dụng; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thực chất sang tên sổ đỏ chính là thay đổi các thông tin về chủ sử dụng đất ghi trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
2. Thời hạn sang tên đỏ
Hiện nay, Luật Đất đai quy định rõ về thời hạn phải sang tên Sổ đỏ, cụ thể tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013:
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Mặt khác điểm a khoản 4 Điều này quy định về đăng ký biến động đất đai với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Theo quy định này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động (ngày hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực), người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ);
Riêng với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Nếu người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn mà quá thời hạn 30 ngày nhưng không đăng ký biến động đất đai thì bị phạt tiền từ 02 đến 05 triệu đồng
Lưu ý: Thời gian thực hiện thủ tục được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Như vậy, thời gian trên đây được tính là ngày làm việc của các cơ quan nhà nước.
Việc quy định về thời hạn phải sang tên sổ đỏ xuất phát từ các lý do sau:
Thứ nhất, quản lý đất đai là nội dung không thể thiếu trong quản lý nhà nước. Đăng ký đất đai tạo cơ sở quan trọng cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cả nông thôn và đô thị. Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thông qua các loại thuế liên quan đến đất đai. Vì vậy khi có sự thay đổi về thông tin của chủ sở hữu mới thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn nhất định để có thể đảm bảo tính cập nhật và quản lý giao dịch trong lĩnh vực đất đai.
Thứ hai, Đăng ký đất đai bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo vệ cho những người khác có liên quan đến thửa đất. Khi thực hiện các giao dịch trên thì pháp luật đặt ra quy định thủ tục sang tên để bảo vệ quyền lợi của bên nhận, tránh tình trạng tranh chấp khi giao dịch đã hoàn thành nhưng thông tin sổ đỏ vẫn chưa được thay đổi.
3. Những bước cần tiến hành để sang tên sổ đỏ
Có thấy thấy thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán đất được thực hiện theo một quy trình như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng. Bước này cần chuẩn bị các giấy tờ:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua;
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Nếu đảm bảo đủ điều kiện, cơ quan chức năng địa phương sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất. Ở bước này, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
Tờ khai đăng ký thuế;
Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ sau đó luân chuyển sang cơ quan thuế để ra thông báo thuế. Thủ tục sang tên sẽ do Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện.
Theo quy định tại điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017, thời gian thực hiện thủ tục sang tên là 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3: Xem thông tin trên giấy hẹn trả kết quả để đến bộ phận trả kết quả nhận thông báo thuế. Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bạn mang hóa đơn quay lại đây để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn.
Từ các bước thực hiện ở trên thấy khi sang tên sổ đỏ bạn sẽ phải chi các chi phí sau:
Chi phí công chứng hợp đồng chuyện nhượng quyền sử dụng đất;
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản;
Lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ cần chú ý về các thông tin trong các giấy tờ nhất là về ngày tháng, họ tên phải thống nhất và trùng khớp với nhau. Ví dụ chứng minh nhân dân ngày sinh khác với sổ hộ khẩu hoặc chứng minh nhân dân khác với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… sẽ phải làm văn bản xác minh, đính chính thông tin, xác nhận hoặc phải làm lại giấy tờ.
Hy vọng bài viết hữu ích cho các bạn.
Vilakey Thủ Đức./
